원문: "아파트 서로 바꿉시다"…세제 개편에 '교환 거래' 최고치 — 한국경제
개요 #
올해 상반기 전국 아파트 교환 거래가 305건으로 집계됐다. 역대 최고였던 2023년 상반기 394건 이후 3년 만에 가장 많은 수치다. 한국부동산원이 12일 내놓은 1~6월 통계다.
집을 팔지 않고 서로 맞바꾸는 이 거래가 늘어난 배경에는 세금이 있다. 다주택자 양도소득세 중과가 되살아나는 등 세 부담이 무거워지자, 지금 세제 아래에서 양도차익을 한 번 털어내려는 집주인이 움직였다.
서울만 놓고 보면 상반기 교환 거래는 57건이었다. 역대 최고치인 지난해 상반기 59건에 거의 근접했고, 2024년 상반기 41건보다는 39% 많다. 연초부터 절세 목적의 맞교환이 꾸준히 이어졌다는 뜻이다.
교환 거래란 무엇인가 #
교환 거래는 아파트와 오피스텔, 상가, 토지 같은 부동산의 재산권을 물물교환하듯 주고받는 방식이다. 매매나 판결, 증여와 마찬가지로 법이 인정하는 거래 형태다.
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다만 세금이 면제되는 건 아니다. 집을 맞바꿔도 기존 주택을 처분한 것과 똑같이 보기 때문에 양도세를 내야 한다. 새로 받은 주택에 대한 취득세도 별도로 부담한다.
그런데도 맞바꾸는 이유 #
당장 세금을 두 번 내면서까지 교환에 나서는 이유는 취득가액에 있다.
시세가 비슷한 집끼리 맞바꾸면 양도세를 한 차례 미리 정산하는 대신, 새로 얻은 주택의 취득가액이 교환 당시 거래가액으로 다시 잡힌다. 나중에 이 집을 팔 때는 높아진 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하니 그만큼 세 부담이 줄어든다.
이 계산이 특히 잘 맞아떨어지는 쪽은 오래전 싼값에 집을 산 장기 보유자다. 지금 양도세와 취득세를 부담하더라도, 앞으로 더 강화된 세제 아래에서 훨씬 커진 양도차익에 세금을 물리는 것보다 유리할 수 있다.
세제 개편이 바꾸는 계산 #
정부 세제개편안을 보면 현행 양도세 장기보유특별공제(장특공제)가 내년부터 단계적으로 장기거주소득공제로 바뀐다. 여기에 1가구 1주택자의 양도차익 공제 한도가 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 줄어든다. 지금까지 없던 공제 상한선이 새로 생기는 셈이다.
양도차익이 큰 서울 초고가 주택일수록 타격이 크다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원(세무사)의 시뮬레이션을 보면 서초구 래미안 퍼스티지 전용 84㎡를 16억원에 사서 10년 거주한 뒤 56억원에 파는 경우, 양도세는 올해 2억4185만원에서 2028년 4억4985만원으로 86% 뛴다. 2029년에는 9억4500만원이다. 3년 사이 네 배 가까이 불어나는 계산이다.
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초고가 주택으로 번질까 #
업계와 전문가들은 8·3 세제 개편안이 확정된 뒤 초고가 주택을 중심으로 교환 거래가 더 늘어날 것으로 본다. 과거 취득가격이 낮아 누적 양도차익이 큰 장기 보유자일수록 개편 전후의 세 부담 차이를 따져볼 이유가 크기 때문이다.
앞으로 집값이 더 오를 것으로 보는 초고가 주택 보유자라면 개편 시행 전 교환을 검토할 가능성이 그만큼 높아진다.
이 글은 위 출처를 바탕으로 한국 독자를 위해 재작성한 기사입니다. 원문의 사실과 수치에 근거하며, 별도의 견해를 포함하지 않습니다.