원문: ‘반포자이’ 보유세 1810만→내년 2764만원… 비거주땐 3318만원 — 동아일보
개요 #
정부가 3일 내놓은 세제 개편안의 핵심은 한 줄로 요약된다. 집을 한 채만 갖고 있어도 거기 살지 않으면 세금을 더 내야 한다.
이른바 '똘똘한 한 채'를 겨냥한 조치다. 실거주자에게는 종합부동산세 기본공제를 늘려주고, 비거주자는 공제를 깎는다. 실거주라 해도 시가 40억 원을 넘는 초고가 주택이면 부담이 크게 늘어난다. 보유 기간에 따라 세금을 깎아주던 장기보유 공제도 거주 기간 기준으로 바뀐다.
양도소득세 장기보유 특별공제가 장기거주 소득공제로 전환되는 것까지 감안하면, 보유세와 거래세가 동시에 무거워지는 구조다.
실거주 14억, 비거주 9억으로 갈린다 #
종부세는 보유 주택 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액 비율을 곱해 과세표준을 구하고, 여기에 세율을 적용해 계산한다. 이번 개편의 출발점이 바로 이 기본공제다.
지금은 1주택자면 실거주 여부와 상관없이 12억 원을 공제한다. 내년부터는 실거주자 14억 원, 비거주자 9억 원으로 갈라진다. 실거주자는 2억 원 늘고 비거주자는 3억 원 줄어드니, 두 집단 사이 격차가 5억 원까지 벌어진다.
올해 약 48만7000가구인 종부세 대상은 내년에 50만 가구 안팎이 될 전망이다. 실거주 1주택자 공제가 올라가도 집값이 오른 만큼 상쇄돼, 과세 대상이 줄어드는 효과는 크지 않다.
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30억은 내려가고 50억은 2배로 #
같은 1주택자라도 집값에 따라 결과가 완전히 갈린다.
60세 1주택 실거주자를 예로 들어보자. 시가 30억 원짜리 집에 산다면 종부세는 올해 91만 원에서 내년 76만 원으로 오히려 내려간다. 반면 시가 50억 원짜리 집이라면 453만9000원에서 978만5000원으로 2배 이상 뛴다. 거주하고 있는데도 그렇다.
구체적인 단지로 보면 체감이 더 분명해진다.
- 서울 서초구 반포자이 전용 84m² (시세 48억3333만 원, 6년 보유)
- 올해 보유세: 1810만 원
- 내년 실거주자: 2764만 원 (약 954만 원 증가)
- 내년 비거주자: 3318만 원 (1500만 원 넘게 증가)
- 서울 마포구 마포자이 전용 84m² (시세 24억8000만 원, 비거주 1주택자)
- 올해 보유세: 353만 원
- 내년: 686만 원 (사실상 2배)
여기서 보유세는 종부세와 재산세, 지방교육세, 농어촌특별세를 모두 더한 금액이다.
2028년부터는 주택 수가 아니라 가격이 기준 #
현행 종부세율은 2주택 이하 0.52.7%, 3주택 이상 0.55.0%다. 내년에는 2주택 이하 최고세율이 3.5%로 올라간다.
더 큰 변화는 2028년이다. 주택 수와 관계없이 모든 주택에 현행 3주택 이상 세율을 똑같이 적용한다. 한 채만 갖고 있어도 값이 비싸면 그만큼 세금을 물리겠다는 뜻이다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 "시가 40억~50억 원 초과 주택은 (세 부담을 높여) 과세를 정상화할 것"이라고 말했다.
초고가 주택일수록 공제 혜택이 커지는 현행 구조도 손본다. 지금은 장기 보유자에게 최대 50%, 고령자에게 최대 40%까지 종부세를 깎아준다. 연령 공제는 그대로 두되, 장기보유 공제는 2027년에 보유 공제와 거주 공제 중 하나만 고르게 하고 2028년부터는 장기 거주에만 최대 50%를 적용한다. 한도가 없던 공제 상한도 2027년 800만 원, 2028년부터 600만 원으로 새로 만든다.
2029년 거래절벽 우려 #
정부는 단계적으로 시행해 집주인에게 처분이나 보유 계획을 조정할 시간을 주겠다고 밝혔다. 한시적 양도세 중과 완화도 여기에 맞춰져 있다.
문제는 그 다음이다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 "2028년까지 일시적으로 거래가 늘거나 매물이 나올 수 있다"면서도 "보유세와 양도세가 모두 강화되는 2029년부터는 현재와 같은 거래절벽이 되풀이될 수 있다"고 내다봤다.
제도가 너무 복잡해졌다는 비판도 있다. 이제 세금을 계산하려면 실거주 여부, 나이, 보유 기간, 거주 기간, 적용 연도까지 전부 따져야 한다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "제도가 복잡하고 예외가 많아질수록 절세를 위한 우회 행동이 늘어날 수 있다"고 지적했다.
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